Griechenland in Bildern
Samstag, 31 Oktober 2026
KRONOS - Der Spezialist für Griechenland Immobilien

Was man beim Immobilienkauf
in Griechenland beachten sollte

KPAG Kosmidis Partner

Recht und Steuern

Was man beim Immobilienkauf in Griechenland beachten sollte von
Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft
www.rechtsanwalt-griechenland.de
www.greece-lawyer.com

Rechtsgrundlagen

Der Erwerb griechischer Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB – Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit dem deutschen BGB.

Der Kaufvertrag (Immobilienkauf in Griechenland)

Griechische Immobiliengeschäfte werden durch den Abschluß eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt. Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Rückabwicklungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug festgelegt. Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im notariellen Kaufvertrag dokumentiert. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (siehe Recht und Steuern) ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.

Das Grundbuch

Der Eigentumserwerb an einer Immobilie ist erst mit der Eintragung entweder im Ipothikofilakio (Katasteramt) oder im Ktimatologio (Grundbuch) vollzogen. Ob eine Eintragung ins Katasteramt oder ins Grundbuch erfolgt, ist momentan noch regional unterschiedlich und hängt davon ab, ob in der betreffenden Region bereits das neue Grundbuch eingeführt wurde, oder noch das bisherige Katasteramt in Betrieb ist.

Das Katasteramt – Ipothikofilakio wird nicht nach Flurstücken, sondern nach Namen geführt. Bei der Grundbuchrecherche wird deshalb unter dem Namen des potentiellen Eigentümers geprüft, ob und gegebenenfalls wann und durch welchen Rechtsakt er Eigentümer geworden ist, ob Belastungen, Grunddienstbarkeiten, Rechtsstreitigkeiten etc. eingetragen sind etc. Das seit einiger Zeit im Aufbau befindliche Grundbuch – Ktimatologio wird hingegen nach Flurstücken geführt, genießt öffentlichen Glauben und ist bereits in zahlreichen Regionen Griechenlands abgeschlossen und in Kraft getreten.

Anwaltszwang

In Griechenland besteht bei der notariellen Beurkundung von Kaufverträgen mittlerweile kein Anwaltszwang mehr. Es ist jedoch immer ratsam einen Anwalt hinzuziehen, da die Grundbuchrecherche und die richtige Formulierung des Kaufvertrags immer notwendig ist. Der Rechtsanwalt führt die Grundbuchrecherche durch, bereitet den Vertrag vor und kann die rechtmäßige und reibungslose Abwicklung des Immobilienkaufs absichern.

Allgemeines griechisches Steuerrecht

Nach welchen Maßgaben und Kriterien eine Person oder Gesellschaft in Griechenland der Besteuerung unterliegt, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Griechenland und dem Einkommensteuergesetz (Foros isodimatos). Also ist die Frage nach der Ansässigkeit zu klären.

Nach griechischem Steuerrecht erfolgt die Einkommensbesteuerung bei natürlichen Personen nach dem Wohnortsprinzip und dem Grundsatz der Quellenbesteuerung. Als Wohnort gilt dabei der Ort des Wohnsitzes oder ständigen Aufenthalts. Bei Gesellschaften gilt als Wohnort der Firmensitz der der Verwaltungszentrale.

Zusätzlich sind Personen in Griechenland steuerpflichtig, welche ein Einkommen aus einer Tätigkeit in Griechenland beziehen und zwar unabhängig vom Wohn-, Aufenthaltsort oder der Staatsangehörigkeit.

Existieren im Heimatland und Gastland verschiedenartige Steuerkriterien, die in den zwei Staaten ein und dieselbe Person als unbeschränkt steuerpflichtig ansehen, vermeidet eine zweifache Besteuerung das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland.

Steuernummer

Für den Kauf einer Immobilie in Griechenland ist immer eine Steuernummer des Erwerbers erforderlich (AFM / Α.Φ.Μ.: Arithmos forologikou mitrou). Sie ist Voraussetzung für jegliche Transaktionen oder geschäftliche Vorhaben. Die Steuernummer wird beim zuständigen Finanzamt beantragt. Sie löst nicht automatisch eine Steuerpflicht aus sondern dient lediglich der Identifikation.

Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer – Immobilienübertragungssteuer

Immobilienkäufe werden in Griechenland entweder mit der Grunderwerbsteuer (sog. „Foros Metavivasis Akiniton“) oder mit der Umsatzsteuer (sog.“FPA Foros Prostithemenis Aksias“) besteuert. Steuerpflichtig sind sämtliche Immobilienübertragungen, Verkäufe, oder die Einräumung von Rechten. Die Grunderwerbsteuer für Immobilien in Griechenland beträgt aktuell 3% .

Sie wird auf der Grundlage des notariell beurkundeten Kaufpreises berechnet, soweit dieser nicht niedriger als der vom Finanzamt veranschlagte Einheitswert ist. Der Steuerbetrag ist vor der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig. Umsatzsteuerpflichtig ist nur der Erwerb von neuen Immobilien, deren Baugenehmigung nach dem 1.1.2006 ausgestellt worden ist. Die Mehrwertsteuer beträgt dann 23%. Die Mehrwertsteuer für Immobilien wurde erst im Jahre 2006 eingeführt, so dass aus der Praxis noch keine umfassenden Informationen über weitere Details bestehen.

Notar und Grundbuch

Der in einer Immobilienkaufsache amtierende Notar erstellt für seine Tätigkeit eine Gebührennote auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises. Hier ist mit ca. 1,2-1,5 % zu kalkulieren. Der Einfachheit halber kann das Notariat gleichzeitig auch mit der Grundbucheintragung beauftragt werden gegen geringfügige Gebührenerhöhung. Für die Eintragung beim Grundbuchamt muss der Käufer einer Gebühr in Höhe von ca. 0,5% rechnen.

Einkommensteuer und Immobilien

Alle Eigentümer einer griechischen Immobilie unterliegen der Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Hierbei wird lediglich das Einkommen aus Vermietung der Immobilie besteuert.

Die Vermögensteuer – Grundsteuer

Die einheitliche Immobiliensteuer (sog. „Eniaios foros idioktisias akiniton – „ENFIA“) erfasst seit dem 1.1.2014 die Besteuerung natürlicher Personen mit Vermögens- Immobilienwerten in Griechenland und zwar unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Sitz.

Als Berechnungsgrundlage dienen verschiedene Faktoren wie zB die Etagenzahl und das Gebäudealter. Bis zu einem Einheitswert von 300.000,– € besteht insoweit Steuerfreiheit. Der Einheitswert wird vom griechischen Wirtschaftsministerium festgelegt und ist im Laufe der letzten Jahre immer mehr an den Verkehrswert der Immobilien angepasst worden.